수익형 부동산이란 어떤 것일까

대한민국을 이야기할 때 부동산이란 단어를 빼고 이야기할 수는 없을 것입니다.

한강의 기적이라 불리며 초고속으로 성장한 대한민국만큼 대한민국의 부동산 역시 초고속으로 가격이 상승했으며 예전만은 못하지만 현재도 상승 중입니다.

 

이러한 대한민국에서의 부동산 투자라 함은 아파트와 토지로 대변되었습니다.

강남 개발을 비롯하여 수많은 개발 붐이 일어나며 아파트와 토지는 사놓기만 하면 가격이 상승하여 막대한 시세차익을 안겨다 주었습니다.

 

그러나 현재 대한민국의 경제성장 속도가 예전만 못하듯이 아파트와 토지 역시 예전만큼의 시세차익을 기대하기는 어렵고 투자자금 역시 단위가 커져 웬만한 자금력으로는 접근하기가 쉽지 않아 졌으며 특히 아파트의 경우 주택 가격을 잡으려는 정부의 고강도 정책들이 쏟아져 나오고 있습니다.

 

이런 와중에 대한민국은 저금리 시대에 진입했으며 대가족 단위에서 핵가족 단위로 거기에 더해져 1인 가구가 늘어나는 사회적 현상과 소액으로 투자할 수 있는 부동산 상품을 원하는 투자자들의 니즈가 맞물려 예전처럼 시세차익을 기대하기보다는 임대료를 받는 형태의 부동산 상품들이 공급되며 선택할 수 있는 수익형 부동산이 많아졌습니다.

 

이번 글 수익형 부동산이란 어떤 것일까에서 수익형 부동산은 무엇을 말하며 수익형 부동산의 종류는 어떤 것들이 있는지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 수익형 부동산이란 내가 소유한 부동산을 누군가에게 임대를 주고 주기적으로 임대수익을 올릴 수 있는 부동산을 말합니다.

그냥 쉽게 이야기하여 월세를 받을 수 있는 부동산 상품입니다.

아래에서 추가로 설명하겠지만 상가나 오피스텔이 대표적인 수익형 부동산입니다.

 

사실 필자의 개인적인 생각으로 수익형 부동산의 경계는 모호합니다.

예를 들어 대한민국에서 주택의 대명사격인 아파트도 내가 구입해서 누군가에게 월세를 받고 임대를 주면 수익형 부동산이라고 할 수 있고 실제로 많지는 않습니다만 그런 방식으로 임대사업을 하시는 분들도 있습니다.

또 전원주택이나 타운하우스도 내가 거주하려고 구입했다가 사정상 남에게 임대를 주어 월세를 받는다면 수익형 부동산이 될 수 있습니다.

반대로 오피스텔 역시 많지는 않지만 실거주를 목적으로 구입하시는 분들도 더러 있으며 처음 생산단계부터 실거주자를 타깃으로 하는 중대형 오피스텔도 공급하고 있습니다. 

 

그러나 이번 글 수익형 부동산이란 어떤 것일까에서는 대다수의 투자자들이 구매력을 행사할 때 목적으로 하고 있는 부분을 고려하여 우리가 흔히 말하는 수익형 부동산의 종류를 알아보도록 하겠습니다.

 

필자가 구분해본 수익형 부동산의 종류는 아래와 같습니다.

 

1. 상가

2. 오피스텔과 도시형 생활주택

3. 지식산업센터(아파트형 공장)

4. 다중주택과 다가구주택

5. 기타(분양형 호텔, 생활형 숙박시설 등)

 

 

 

 

 

 

1. 상가

 

상가는 오피스텔과 더불어 수익형 부동산의 대표적인 상품입니다.

입지적인 조건을 잘 파악하고 고른다면 투자자금이 큰 만큼 꽤 높은 월세를 안정적으로 얻을 수 있는 수익형 부동산입니다.

 

특히 아파트의 단지 내 상가의 경우 수익형 부동산의 첫걸음이라고 할 정도로 아파트 단지 내의 배후세력이 안정된 수익을 가져다주었던 상품이었습니다.

그러나 현재의 단지내 상가의 경우 아파트 주변의 상권 역시 활성화된 경우가 많아 아래 사진과 같이 예전의 독립적 건물 모습이 아닌 주상복합 형태로 대로에 로드식으로 배치하는 경우가 많아 예전의 상식만 가지고 덮석 투자를 했다가는 실수할 확률이 높습니다.

 

또 사회적인 트렌드를 따라서 투자를 실행하는 것도 위험한 방법 중 하나입니다.

소위 말하는 뜨는 지역이라는 것만 믿고 투자를 했다가 뜬 분위기가 가라앉거나 다른 지역으로 분위기가 바뀐다면 낮은 수익률에 시달릴 수도 있으니 트렌드를 따라가는 방법은 삼가하는 것이 좋습니다.

대표적으로 신도시 즉 택지지구에 많이 보이는 현상입니다.

뜨고 있는 신도시라는 점만 믿고 덜컥 상가를 구입했다가 신도시가 안정되는 시기까지 긴 시간을 낮은 수익률에 시달릴 수도 있으니 신중해야 합니다.

 

 

 

2. 오피스텔과 도시형 생활주택

 

오피스텔은 상가와 더불어 수익형 부동산의 대표적인 상품입니다.

투자지역에 따라 다르겠지만 대출을 받고 구입한다면 몇 천만 원대의 투자금액으로도 구입할 수 있기에 국민투자상품이라고까지 불리는 수익형 부동산입니다.

상가와 비교할 때 상대적으로 투자금액이 적기에 얻을 수 있는 월세 역시 적지만 투자지역에 따라 적게나마 시세차익을 기대할 수 있기에 매력적인 상품임에는 틀림없습니다.

 

단 2010년 이후로 공급이 많아져 공급과잉 지역에 대한 투자는 위험하며 경우에 따라 오피스텔 1가구 2주택에 적용될 수도 있으니 주의가 필요합니다.

오피스텔 1가구 2주택에 대한 보다 자세한 내용은 아래 링크를 확인해 보시기 바랍니다.

 

https://nadangwo.tistory.com/93

오피스텔 1가구 2주택 포함여부 자세하게 알아봅시다

 

도시형 생활주택의 경우 오피스텔처럼 원룸 형태로 분양하여 공급하는 상품과 흔히 볼 수 있는 빌라 형태로 공급되는 도시형 생활주택이 있습니다.

이 글에서 말하는 도시형 생활주택은 오피스텔처럼 원룸 형태로 공급되는 도시형 생활주택을 의미하며 분양가나 매매가 그리고 투자 시 고려해야 할 사항은 오피스텔과 비슷합니다.

 

 

 

3. 지식산업센터

 

지식산업센터는 예전의 아파트형 공장입니다.

지식산업센터의 경우 기업체가 입주를 하게 되는데 정책적인 지원도 많고 예전에 아파트형 공장이라고 불릴 때는 공급이 많지 않아 투자하기 좋은 상품이었습니다.

 

하지만 최근 2~3년 전부터 지식산업센터도 공급이 많아져 공실률이 높아지고 있는 실정입니다.

그래도 지리적으로 대기업이 위치한 근처나 오피스 수요가 많은 지역의 지식산업센터를 고르신다면 기업체로부터 얻을 수 있는 임대수익이기에 안정적으로 수익을 올릴 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 다중주택과 다가구주택

 

다중주택과 다가구주택의 경우 위에서 설명한 상가와 오피스텔 그리고 지식산업센터와 달리 한 호실씩 구분 분양을 하지 않고 건물 자체를 통째로 투자하는 상품이기 때문에 상대적으로 투자금액이 높습니다.

 

다중주택과 다가구주택은 언뜻 보면 비슷해 보이지만 다른 부분이 있는데 일 이글에서 간략하게 구분하자면 근린시설 즉 상가의 존재 여부와 취사시설에 대한 부분입니다.

다가구주택의 경우 임차인들이 사용할 수 있는 취사시설 즉 주방시설이 가능하고 근린시설이 없으며 다중주택의 경우 근린시설이 있지만 취사시설은 공동취사만 가능합니다.

 

그런 이유로 다중주택의 경우 불법적 요소가 많습니다.

일단 취사시설 없이 원룸 형태의 공간을 만들어 욕실만 설치한 후 준공검사 이후 취사시설을 설치하고 임대를 주는 경우가 다반사입니다.

이런 경우 벌금이 부과되지만 필자의 경험으로 누군가 신고하기 전에는 단속하지 않거나 건물주의 경우 인허가시의 주차대수 문제로 인한 시공비 상승보다는 벌금 내는 것이 더 적다고 판단하는 듯합니다.

 

다중주택 투자 시 짚고 넘어가야 하는 부분이며 임차인의 경우 내가 임대하고자 하는 원룸이 임대차계약서상 주택이 아닌 근린시설로 표기되어 있다면 주의하여야 합니다.

 

 

 

4. 기타(분양형 호텔, 생활형 숙박시설)

 

불과 1~2년 전만 해도 일간지의 광고란을 보다 보면 분양형 호텔과 생활형 숙박시설의 분양광고가 일간지를 도배하다시피 한 시기가 있었습니다.

호텔의 객실 하나하나를 개인에게 구분 분양하고 호텔 관리업체가 운영하여 수익금을 월세 형식으로 지급하는 방식입니다.

언뜻 듣는다면 매우 편리한 방식의 수익형 부동산일 수 있습니다.

 

그러나 운영사가 호텔 운영을 잘하지 못하면 분양형 호텔이나 생활형 숙박시설의 경우 계륵 같은 존재가 되어 버립니다.

극단적인 예를 들어 상가투자에 실패했다면 내가 직접 내 상가에서 장사를 시작할 수 있고 오피스텔의 경우 직접 실거주를 할 수도 있습니다.

 

하지만 분양형 호텔의 경우 운영사가 수익금을 지급하지 못한다면 내가 직접 호텔을 운영할 수도 없고 직접 거주할 수도 없는 애매한 경우에 빠지게 됩니다.

생활형 숙박시설의 경우는 그나마 조금 낫습니다.

 

분양형 호텔 투자 시 입지조건은 물론 현재의 운영사가 수익금을 얼마나 오랜 기간 제대로 정확하게 지급하고 있는지 확인해 보아야 합니다.

또한 신규로 분양하는 분양형 호텔이라면 운영을 맡길 운영사가 얼마나 업계에서 신뢰할만한 회사인지 체크해 보아야 합니다.

 

 

수익형 부동산이란 수익성과 관계된 여러 요소를 고려하여 잘 선택한다면 급여나 사업소득 외에 추가 소득을 안정적으로 가져다주는 상품입니다.

하지만 모든 투자가 그렇듯이 투자는 반드시 리스크를 동반하게 되어 있습니다.

 

많은 분들이 수익형 부동산 투자에 성공하시기를 바라는 마음으로 이번 글을 포스팅해보았습니다.

글이 너무 길어질까 봐 언급하지 않은 다른 수익형 부동산(꼬마빌딩, 원룸텔 등등)은 다음 기회에 준비해 보도록 하겠습니다.

이번 글 수익형 부동산이란 어떤 것일까를 마칩니다.