오피스텔 수익률 계산법 직접 계산하기

오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산을 구입할 계획이 있다면 얼마나 수익이 나오고 있는지 당연히 궁금할 것입니다.

수익형 부동산이라는 단어 자체에서 알 수 있듯이 수익형 부동산에 있어 수익률이란 수익형 부동산을 대변하는 모든 것이라고 할 수 있습니다.

오피스텔 수익률 계산법은 상가를 비롯한 모든 수익형 부동산의 수익률을 계산할 수 있는 기본 방법이지만 해당 수익형 부동산의 종류에 따라 세금 부분은 다소 다를 수 있습니다.

어렵지 않은 계산법이니만큼 누구나 계산할 수 있으니 수익형 부동산에 관심이 있다면 이번 글 오피스텔 수익률 계산법 직접 계산하기를 통하여 해당 수익형 부동산의 현재 수익률을 직접 계산해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

▼ 먼저 2019년 9월 기준의 전국과 주요 도시의 오피스텔 연 수익률 통계입니다.

오피스텔 연 수익률은 전국 평균 5.46%이며 광주광역시의 오피스텔 연 수익률이 가장 높은 8.18%이고 서울은 광주의 절반 정도인 4.86%로 집계되었습니다.

그렇다면 이런 오피스텔 수익률은 어떤 방법으로 계산하는지 필자와 같이 계산해 보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

▼ 예시 1

 

매매가 1억 5천만 원인 오피스텔이 현재 임대 보증금 5백만 원에 월 임대료 5십만 원을 받고 있다면 아래 표의 계산법처럼 (연수익금(월임대료×12개월)÷실투자금(매매가-임대보증금))×100=연수익률입니다.

이 경우 대출을 받지 않고 순수하게 현금으로만 투자했을 시 연 수익률입니다.

현금이 부족하거나 기타 이유로 대출을 받아 투자할 시 계산법은 다소 달라지게 됩니다.

 

 

▼ 예시 2

 

대출을 받는다는 가정 아래 오피스텔 수익률 계산법은 아래 표와 같이 (연수익금((월임대료×12개월)-연대출이자)÷실투자금(매매가-임대보증금-총대출금))×100=연수익률입니다.

대출을 받을 시 대출금리가 현금으로만 투자했을 때의 수익률보다 낮은 금리라면 대출을 받을 시의 연 수익률은 다소 높아지게 됩니다.

 

대출금리 예시는 1금융권이 아닌 보험사의 금리를 적용했으며 이 글을 작성하는 현재 시점 1금융권의 오피스텔 담보대출은 여러 가지 측면에서 쉽지 않은 상황이니 실제 오피스텔을 구입하실 때 참고사항이 아님을 분명히 합니다.

 

 

오피스텔 수익률 계산법의 두 가지 예시를 계산해 보았는데 사실 빠진 부분이 있습니다.

바로 각종 세금과 오피스텔을 보유함에 있어 발생하는 각 유지비용입니다.

특히 오피스텔을 구입할 때 취득세 부분을 계산하지 않는 경우가 많이 잇습니다.

오피스텔 취득 시 납부해야 하는 취득세는 분양가 및 매매가의 4.6%로서 만만하게 볼 수 있는 금액은 아닙니다.

위 예시처럼 매매가 1억 5천만 원의 오피스텔이라면 6백9십만 원의 취득세가 발생하게 되는데 그럴 경우 현금만으로 오피스텔을 구입했다 하더라도 1년 치 수익금보다도 더 큰 금액입니다.

오피스텔 취득세에 대하여 보다 자세한 내용은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

https://nadangwo.tistory.com/84

오피스텔 취득세 아낄수 있을까

 

 

또한 신규 오피스텔을 분양을 받아 취득 시 사업자 등록 여부에 따라 부가세를 환급받을지 받지 않을지를 결정해야 하는데 만약 환급받지 않는 경우를 선택한다면 부가세 역시 오피스텔 수익률을 계산할 때 포함되어야 하는 부분입니다.

 

 

 

그리고 오피스텔을 보유하고 있는 기간 동안에도 각종 세금을 납부해야 합니다.

재산세의 경우 업무용으로 사용하는 오피스텔이라면 오피스텔 공시 가격의 70%를 과세표준으로 하여 2억 원 이하 0.2%, 10억 원 이하 0.3%, 10억 원 초과의 경우 0.4%를 부과합니다.

주거용으로 사용하는 오피스텔의 경우 오피스텔 공시 가격의 70%에 대하여 0.25%의 재산세를 부과합니다.

오피스텔 공시 가격 조회에 대하여 보다 상세한 내용은 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.

 

https://nadangwo.tistory.com/94

오피스텔 공시가격 조회 간단히 하는 방법

 

 

 

 

 

 

 

다른 소득과 합산되어 부과하게 되는 종합소득세는 사업자등록을 할 경우 소득기준에 따라 6~35%가 부과되며 종합부동산세는 오피스텔의 사용목적에 따라 다른데 주거용 오피스텔은 과세대상이며 업무용 오피스텔의 경우 과세 대상이 아닙니다.

그리고 오피스텔을 보유하다 처분할 때도 양도소득세가 발생하게 됩니다.

투기지역으로 구분된 강남 3구에 해당 오피스텔이 위치하지 않을 경우 2년 이상 보유하면 매입가-매도가=시세차액을 과세 표준으로 하여 1,200만 원 이하 ~8,800만 원 초과까지 구간별로 최저 6%에서 35%까지 양도소득세가 부과됩니다.

 

 

 

오피스텔 수익률 계산법으로 수익률을 계산 시 고려해야 하는 것 중 세금만 있는 것이 아닙니다.

오피스텔을 보유하는 중에 발생하게 되는 유지비용이 있습니다.

대표적으로 중개수수료를 들 수 있습니다.

임차인이 들어오고 나가는 중에 중개수수료는 지속적으로 발생하게 되는데 임차인을 잘 만나 안정적으로 오래 거주하면 다행이지만 오피스텔의 경우 일반 주택과 비교하여 볼 때 임차인들의 변화가 많아 중개수수료 역시 부담스러운 부분이 될 수 있습니다.

 

최근의 오피스텔들은 트렌드를 따라 거의 대부분이 풀옵션을 제공하는 오피스텔입니다.

특히 가전제품의 경우 고장이 나면 A/S 비용이나 교체비용이 발생하게 되는데 준공 이후 5년 이상 경과한 오피스텔들은 이런 비용에서 자유로울 수가 없습니다.

 

 

 

오피스텔을 분양하거나 매매를 중개하는 많은 분들이 대수롭지 않게 지나가기 때문에 오피스텔 수익률 계산 시 간과하는 부분이 바로 국민연금과 건강보험료의 상승입니다.

 

개인 간의 격차가 있어 딱히 얼마가 오른다고 확실히 표현할 수는 없지만 위의 예시대로 월 5십만 원의 임대료를 받는 오피스텔인데 그중 단돈 몇만 원이라도 국민연금과 건강보험료가 상승한다면 오피스텔 수익률에 영향을 미치지 않을까 합니다.

 

간단한 오피스텔 수익률 계산법인데 세금 및 비용 문제까지 설명을 하다 보니 필자의 생각보다 긴 글이 되었습니다.

언급한 대로 수익형 부동산의 가장 큰 의미는 바로 수익률이라 할 수 있을 것입니다.

보다 나은 수익률을 얻을 수 있는 오피스텔을 구입하여 투자에 성공하시기를 바라며 이번 글 오피스텔 수익률 계산법 직접 계산하기를 마칩니다.