용적률과 건폐율 개념 정리 끝
- 부동산
- 2021. 9. 9. 12:48
용적률과 건폐율 개념 정리 확실하게 해보도록 하겠습니다. 용적률과 건폐율은 토지에 건물을 건축 시 가장 기본이 되는 용어로서 특히 용적률의 경우 재개발, 재건축 아파트와 관련된 뉴스에 자주 언급되기는 하지만 정확하게 모르는 경우가 많아 이번 글을 통하여 알기 쉽게 설명해보겠습니다.
1. 용적률이란
용적률이란 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다.
▼ 용적률 = 건축물 바닥면적의 합계 ÷ 대지면적 × 100입니다.
대지면적은 100평이며 용적률이 150%라면 연면적 150평까지 건물을 지을 수 있으니 바닥면적 50평으로 3층까지 올릴 수 있습니다.
용적률이 높다는 것은 대지면적에 비하여 연면적의 비율이 높다는 뜻으로 그만큼 건물을 높게 지울 수 있어 용적률이 높은 대지가 낮은 대지보다 가격이 높을 수밖에 없습니다.
용적률을 산정할 때 지하층의 바닥면적은 포함하지 않으며 지상층 면적이라 하더라도 주차장, 주민공동시설, 초고층 건물의 피난안전 구역은 제외됩니다.
용적률 산정 연면적과 실제 연면적에 차이가 나는 이유입니다.
용적률은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정한 범위 내에서 특별시와 광역시, 특별 자치시, 특별자치도, 시. 군의 조례로 정하는데 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 완화 적용이 가능하기 때문에 재건축, 재개발 아파트들이 용적률에 대해 민감한 이유입니다.
그렇다면 여기서 의문이 한 가지 발생합니다.
대지면적이 100평인데 왜 층별 바닥면적은 50평일까? 하는 의문입니다.
그것은 바로 건폐율 때문입니다.
2. 건폐율이란
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.
대지에 둘 이상의 건축물이 있다면 이들 건축면적의 합계로 계산해야 합니다.
▼ 건폐율 - 건축면적 ÷ 대지면적 × 100입니다.
건폐율이 50%라면 대지면적 100평에 50평만 사용하여 건물을 지을 수 있습니다.
건폐율도 용적률과 마찬가지로 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 완화 적용이 가능합니다.
▼ 건폐율이 높을수록 효율적인 대지 사용이 가능하지만 주거환경에는 부정적인 영향을 미칩니다.
상업지역의 건폐율이 높고 주거지역과 녹지지역으로 갈수록 건폐율이 낮아지는 이유입니다.
▼ 대지면적 100평, 용적률 150%, 건폐율 60%의 대지를 예시로 들어 보겠습니다.
용적률 산정 연면적으로 150평까지 지을 수 있지만 건폐율이 60%이니 바닥면적을 60평 밖에 사용할 수 없습니다.
1층 60평, 2층, 60평, 3층 30평을 지으면 용적률 산정 연면적 150평의 건물을 지을 수 있습니다.
3. 용적률과 건폐율 기준
대지의 용도지역과 용도지구별 용적률과 건폐율의 최대한도에 대하여 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정하고 있는 기준은 아래와 같습니다.
▷ 용적률
- 제1종 전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
- 제1종 일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종 일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
- 중심상업지역 : 400% 이상 1,500% 이하
- 일반상업지역 : 300% 이상 1,300% 이하
- 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
- 유통상업지역 : 200% 이상 1,100% 이하
- 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
- 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
- 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하
- 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
- 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
- 자연환경보전지역 : 50% 이상 805 이하
▷ 건폐율
- 제1종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제1종 일반주거지역 : 60% 이하
- 제2종 일반주거지역 : 60% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 50% 이하
- 준주거지역 : 70% 이하
- 중심상업지역 : 90% 이하
- 일반상업지역 : 80% 이하
- 근린상업지역 : 70% 이하
- 유통상업지역 : 80% 이하
- 전용공업지역 : 70% 이하
- 일반공업지역 : 70% 이하
- 준공업지역 : 70% 이하
- 보전녹지지역 : 20% 이하
- 생산녹지지역 : 20% 이하
- 자연녹지지역 : 20% 이하
- 보전관리지역 : 20% 이하
- 생산관리지역 : 20% 이하
- 계획관리지역 : 40% 이하
- 농림지역 : 20% 이하
- 자연환경보전지역 : 20% 이하
4. 용적률과 건폐율 확인하는 방법
용적률과 건폐율을 확인하는 방법은 먼저 해당 대지의 용도지역, 용도지구를 알아야 합니다.
▼ 포털 사이트에서 제공하는 지도를 이용하여 쉽게 확인이 가능합니다.
네이버 지도의 경우 지도 우측의 지적편집도를 선택하면 지도 상에 대지의 용도가 표기됩니다.
다음 지도(카카오 맵)의 경우 상단의 레이어 탭을 선택한 후 나오는 하위 카테고리에서 지적편집도를 선택하면 용도를 확인할 수 있습니다.
▼ 조금 더 자세한 토지의 정보가 필요하다면 토지이용계획확인원을 통하여 쉽게 확인할 수 있습니다.
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용적률과 건폐율에 대한 개념을 자세하게 정리해 보았습니다.
부동산에 관심이 있는 분들께 도움이 되었기를 바라며 이번 글 용적률과 건폐율 개념 정리 끝을 마칩니다.