집주인이 바뀌면 계약서는 어떡하나
- 부동산
- 2021. 6. 30. 13:49
집주인이 바뀌면 계약서는 어떡해야 할까요? 아직 주택을 자가 보유하지 못하고 전, 월세를 산다면 사는 동안 집주인이 바뀌는 경우가 발생할 수 있습니다. 집주인이 바뀌면 전 월세를 살고 있는 당사자의 계약서는 어떡해야 전, 월세 보증금을 안전하게 지켜낼 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
집주인 즉 임대인이 바뀌는 경우는 몇 가지 경우로 압축할 수 있습니다.
다른 임대인에게 주택을 매매하거나 자녀 등에게 증여 또는 상속을 하거나 여러 가지 이유로 주택이 강제처분 즉 경, 공매로 인하여 집주인이 바뀌는 경우가 발생할 수 있습니다.
이렇게 집주인이 바뀌면 전, 월세를 사는 당사자 즉 임차인에게는 몇 가지 경우가 발생하게 되는데 계약서를 새롭게 작성하자거나 보증금을 증액하자거나 하는 경우 어떡해야 나의 전, 월세 보증금을 대항력과 우선순위의 변동 없이 안전하게 지켜낼 수 있는지 알아보겠습니다.
1. 대항력과 임대인의 지위승계
집주인이 바뀌면 유의해야할 점에 앞서 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 임차인의 대항력과 임대인의 지위승계에 대하여 알아둘 필요가 있습니다.
임차인의 대항력은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정되어 있으며 내용은 아래와 같습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
여기서 제삼자에 대한 효력이란 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 제삼자 즉 바뀐 집주인에게도 효력은 발생한다는 것입니다.
보통의 전, 월세 세입자들이 이사를 하는 동시에 전입신고를 마쳤을 것이라 가정하면 이사 즉 주택의 인도와 전입신고 즉 주민등록이라는 조건에 모두 충족되기에 집주인이 바뀌더라도 대항력은 유지되어 바뀐 집주인에게도 나의 전, 월세 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있게 됩니다.
임대인이 지위승계는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 규정되어 있으며 내용은 아래와 같습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항
임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
여기서 중요한 점은 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다라는 점입니다.
해당 주택이 매매, 증여, 상속, 경, 공매 등의 사유로 집주인이 바뀌더라도 바뀐 집주인 즉 양수인은 이전의 내용을 그대로 승계한다는 것입니다.
본인이 대항력을 갖추고 선순위를 가지고 있다면 집주인이 바뀌더라도 그 내용은 그대로 승계되는 것입니다.
2. 집주인이 바뀌면 계약서는 새로 써야 하나?
위 대항력과 임대인의 지위승계에 대한 내용대로 대항력을 갖추고 있다면 임대인의 지위는 그대로 승계되기 때문에 집주인이 바뀌더라도 계약서는 새로 쓸 필요가 없습니다.
또 기존 계약서로 인하여 발생한 대항력과 확정일자의 효력 역시 변동 없이 유지됩니다.
특히 확정일자의 경우 집주인이 바뀐다고 해서 새롭게 받으면 안 됩니다.
유의할 점은 바뀐 집주인의 인적사항을 받아 두어야 합니다.
또 장기수선충당금을 납부하는 공동주택이나 오피스텔의 경우 집주인이 바뀌게 된다면 잔금일자에 맞춰서 이전 소유자에게 장기수선충당금을 미리 돌려받는 것이 나중에 혹시 모를 법적 분쟁을 피하는 방법 중 하나입니다.
3. 어쩔 수 없이 새로운 계약서를 써야 한다면
바뀐 집주인이 굳이 계약서를 새로 쓰자고 요구한다면 계속 거절하기도 난감합니다.
이 경우 계약서는 그냥 새롭게 써도 관계없습니다.
그러나 새로 계약서를 썻다해서 그 계약서로 확정일자를 다시 받아서는 안됩니다.
확정일자는 승계되므로 이전 확정일자를 유지하되 기존 계약서 역시 필히 보관해야 합니다.
혹시라도 해당 주택이 강제처분 즉 경, 공매에 처해질 시 두 계약서 모두 본인의 증빙자료가 됩니다.
4, 전, 월세 보증금 증액 시
집주인이 바뀌면 보증금을 증액하는 경우도 많습니다.
이 경우 본인의 기존 보증금에 대한 대항력과 우선순위를 지키기 위해 증액에 대한 계약서만 따로 작성하는 것이 좋습니다.
그리고 증액계약서만 확정일자를 따로 받습니다.
많은 분들이 이런 경우 기존 계약서에 여백이나 뒷면을 이용하여 추가 기입하는 경우가 많은데 이렇게 추가 기입하게 되면 해당 주택의 강제처분 즉 경, 공매 시 배당 신청서를 작성할 때 좋지 않습니다.
전, 월세로 산다면 집주인이 바뀌는 경우는 언제든지 발생할 가능성이 있습니다.
매매 또는 증여, 상속의 사유로 바뀌는 경우는 확률이 적지만 강제처분 즉 경, 공매에 처해질 시 아까운 나의 전, 월세 보증금에 피해가 올 수도 있습니다.
그런 피해를 최소화하기 위해 전입신고 및 확정일자는 필수이며 집주인이 바뀔 때도 현명하게 대처하시기 바라며 이번 글 집주인이 바뀌면 계약서는 어떡하나를 마칩니다.