LTV와 DTI 무엇이 다른가

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부동산
2021. 7. 17. 16:23

LTV와 DTI 무엇이 어떻게 다른지 알아보겠습니다. 주택을 구입하려 할 때 여러 가지 이유로 주택담보대출을 이용하는 경우가 발생하게 되는데 이때 LTV와 DTI 또는 DSR을 적용하여 대출한도가 결정되기 때문에 대출을 이용해야 한다면 해당 기준에 대하여 자세히 이해할 필요가 있습니다.

2021년 7월부터 완화된 LTV와 강화된 DSR에 대한 정부의 발표가 있었습니다.

주택담보대출의 진행 기준이 된지 오래된 LTV와 DTI 그리고 DSR은 무엇인지 그리고 어떻게 다르게 적용되는지 주택담보대출을 진행하여 주택 구입을 계획하고 있다면 이번 글 LTV와 DTI 무엇이 다른가를 통해 자세히 이해해 보시기 바랍니다.

1. LTV란?

LTV(Loan to Value Ratio)란 주택담보인정비율로서 주택을 담보하여 대출을 실행할 때 인정되는 자산가치의 비율을 뜻하며 ((주택대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)÷담보가치))의 방식으로 계산됩니다.

구입하고자 하는 주택의 가격에서 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지 인정받느냐를 의미하며 현재 제1금융권의 경우 담보가치의 기준을 아파트, 국토교통부, KB시세를 적용하고 있으며 단독주택 및 기타 부동산의 경우 감정평가액을 기준하고 있습니다.

LTV는 해당 부동산의 소재 지역이 투기과열지구냐 조정대상지역이냐에 따라 적용기준이 달라지기 때문에 대출 진행을 원하는 부동산 소재 지역이 어떤 지역, 지구에 속하는지 확인이 필요합니다.

2021년 7월부터 정부는 무주택 세대주가 주택을 매입할 경우 서울을 비롯한 투기지구, 과열지구에서 종전 50%로 적용되던 LTV를 최대 60%, 조정대상지역에서는 종전 60%에서 최대 70%로 확대하였으며 LTV우대혜택을 받을 수 있는 주택 가격의 기준도 6억원에서 9억원(조정대상지역 5억원에서 8억원)으로 완화하고 소득기준 적용의 경우 부부합산 종전 8천만원에서 9천만원(생애최초의 경우 9천만원에서 1억원)으로 넓혀졌다고 발표하였습니다.

다만 주택담보대출의 최대 한도는 4억원으로 제한되어 LTV 한도가 5억원 이상이라도 4억원까지만 대출을 받을 수 있습니다.

또한 만 39세 이하의 청년 그리고 결혼 7년 이내의 신혼부부의 경우 40년 만기 모기지(보금자리론, 적격대출 등)를 이용할 수 있으며 청년 맞춤형 저금리 전월세 대출의 1인당 한도액이 7천만원에서 1억원으로 늘어납니다.

2. DTI란?

DTI(Debt To income)란 총부채상환비율로서 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하며 주택담보대출 진행 시 LTV와 함께 많이 적용되는 기준입니다.

현재의 DTI는 신(新)DTI라고도 하는데 이는 정부가 2018년 1월부터 기존의 DTI와 다른 신(新) DTI를 적용하기로 하였기 때문입니다.

신(新) DTI는 ((주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액)÷연소득))의 방식으로 계산됩니다.

주택담보대출 진행 시 은행에 따라 구 DTI가 적용될 수도 있고 신 DTI 도는 DSR 등이 적용될 수도 있는데 규제지역이 아니라면 구 DTI 적용사례가 많으며 규제지역에 해당될수록 신 DTI 또는 DSR 적용 확률이 높습니다.

3. DSR이란?

DSR(Debt Service Ratio)이란 총부채원리금상환비율로서 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말하며 여기서 대출이란 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 뜻 합니다.

DSR은 ((주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액)÷연소득))의 방식으로 계산되며 DTI에 비하여 보다 엄격한 기준으로 DSR을 적용하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 더 커지기 때문에 대출한도가 대폭 축소되며 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외의 지역에도 적용될 수 있습니다.

가뜩이나 DTI에 비해 엄격한 DSR은 2021년 7월부터 완화된 LTV와 반대로 더욱 강화된 기준이 발표되었습니다.

금융당국은 2021년 7월부터 차주 단위로 DSR 적용 대상을 단계적으로 확대하며 2023년 7월부터는 차주단위 DSR을 전면 적용할 방침입니다.

2021년 7월 1일부터 차주단위 DSR 40% 규제가 적용되며 우선 6억원을 초과하는 주택을 담보하여 주택담보대출을 받거나 신용대출 1억원 이상을 받으면 이번 규제 대상에 포함됩니다.

기존에는 은행별로 DSR 평균치 40%만 맞추면 되었지만 바뀐 규제로 차주별로 적용되며 사실 상 개인이 받을 수 있는 신용대출 한도는 줄어들었다고 보아야 합니다.

특히 서울의 경우 대부분의 아파트가 바뀐 DSR의 규제를 받게 됩니다.

2021년 2월을 기준하여 서울 아파트의 86.5%가 6억원을 넘어섰기 때문입니다.