묵시적 갱신 시 계약해지와 중개수수료에 대하여

많은 분들이 살아가면서 내 소유의 주택을 마련하기 전에 전세나 월세 등의 임대차계약을 해본 경험이 있을 것입니다.

보통 주택의 경우 전세나 월세의 임대차계약기간을 2년을 기본으로 하고 있습니다.

2년의 임대차계약기간의 만료일이 도래하게 되면 집주인과 세입자 간에 몇 가지 경우의 수가 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

첫 번째로 집주인이나 세입자가 이사를 원하는 경우

두 번째로 기존 임대차계약조건을 변경하는 경우(보증금 및 월세의 증액이나 감액)

세 번째로 기존 임대차계약조건을 그대로 유지하고 계속 거주하는 경우

 

위의 세 가지 경우 모두 임대차계약의 갱신에 대하여 자세히 알고 있지 못하다면 언젠가는 집주인과 세입자 간에 서로 다른 이해의 충돌이 발생할 수도 있습니다.

 

▼집주인과 세입자 간의 임대차계약에 대한 이해의 충돌을 방지하게끔 우리나라 민법인 주택임대차보호법은 제6조(계약의 갱신)와 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 통하여 임대차계약의 갱신 방법을 아래와 같이 규정하고 있습니다.

 

 

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)를 살펴보면 임대차계약기간이 끝나기 전

집주인은 6개월에서 1개월 전까지

세입자는 1개월 전까지

서로 임대차계약의 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지를 해야 합니다.

 

만약 집주인과 세입자가 규정한 기간 내에 서로 갱신거절이나 계약조건변경의 통지가 없다면 전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

쉽게 표현하자면 임대차계약기간이 끝나기 전에 집주인은 6개월에서 1개월 전까지 세입자는 1개월전까지 서로 아무 말이 없으면 그전 임대차계약을 그대로 유지하는 것으로 인정한다는 것입니다.

바로 '묵시적 갱신'이라는 뜻입니다.

 

이렇게 묵시적 갱신으로 임대차계약이 연장된 경우 임대차 존속기간은 2년입니다.

단 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 세입자의 의무를 현저히 위반한 경우에는 적용하지 않습니다.

 

 

 

여기서 2기의 차임액에 달하도록 연체한다는 것을 월세를 2회 이상 연체한다는 것으로 이해하고 계신 분들이 많습니다.

하지만 2기에 차임액이란 연체 횟수가 2회라는 뜻이 아니고 예를 들어 월세가 50만원이면 50만원×2기=100만원 즉 연체액이 100만원에 달해야 한다는 뜻입니다.

 

조금 더 구체적인 예를 들면 월세가 50만원일 경우 지난달에는 10만원을 냈고 이번 달에는 20만원을 냈다면 월세를 못 낸 금액이 총 70만원으로 2기에 달하는 차임액 100만원에 미치지 못하므로 묵시적 갱신으로 임대차계약이 연장되는데 문제가 없습니다.

 

 

 

그렇다면 묵시적 갱신으로 임대차계약이 연장되었다면 임대차 존속기간으로 규정된 2년을 꼼짝없이 살아야 하느냐 하면 그것도 아닙니다.

 

이 경우 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에서는 집주인과 세입자의 경우를 서로 다르게 규정하고 있습니다.

 

묵시적 갱신으로 임대차계약이 연장된 경우 집주인은 임대차 존속기간 2년을 유지해야 하지만 세입자의 경우 임대차계약의 해지를 통보할 수 있습니다.

 

 

 

묵시적 갱신 시 계약해지의 경우 세입자는 묵시적 갱신으로 임대차계약이 연장되었더라도 언제든지 집주인에게 임대차계약해지를 통보할 수 있지만 집주인에게 통보 후 3개월이 지난 시점에서 효력이 발생하게 됩니다.

 

쉽게 표현하여 묵시적 갱신 시 계약해지에 대하여 세입자는 언제든지 통보는 할 수 있지만 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있고 이사를 할 수 있습니다.

 

 

 

그렇다면 세입자가 묵시적 갱신 시 계약해지를 통보하게 되면 중개수수료는 누가 부담하는지도 문제가 될 수 있습니다.

하지만 세입자라면 중개수수료 역시 걱정하실 필요는 없습니다.

 

 

 

 

 

 

묵시적 갱신으로 임대차계약 연장 후 세입자가 해지통보를 하더라도 중개수수료는 집주인과 새로 들어오는 세입자가 내야 할 몫입니다.

 

만일 묵시적 갱신으로 계약기간이 지난 후 다시 재계약을 한다거나 묵시적 갱신 전 계약기간 만료일에 계약조건을 변경하여 재계약을 할 경우 처음에 임대차계약을 할 때와 마찬가지로 등기부등본을 반드시 확인하여 그동안의 채권 순위에 변동이 없는지를 체크해야 하며 바뀐 계약조건으로 확정일자 역시 다시 받아 대항력을 확보해야 합니다.

 

 

 

이렇게 묵시적 갱신 시 계약해지와 중개수수료에 대하여 알아보았습니다.

주택임대차보호법의 묵시적 갱신이라는 제도는 세입자에게 상당히 유리하다고 할 수 있는 제도입니다.

하지만 법이 이렇다고 해서 살아가는 방법 또한 이렇지는 않다는 것이 필자의 생각입니다.

필자의 예를 들면 집주인의 배려로 오랜 시간 동안 계약조건의 변경 없이 묵시적 갱신으로 지내 왔기에 그에 감사하는 마음으로 묵시적 갱신으로 임대차 계약이 연장되던 시간이었지만 이사를 할 때 중개수수료를 직접 부담한 경험이 있습니다.

법이라는 것이 서로 다른 이해의 충돌이 있을 경우 어쩔 수ㅠ 없이 책임소재를 가르기 위한 것이지 법에 기대어 서로를 배려하지 말라는 것은 아닐 것입니다.

 

이번 글 묵시적 갱신 시 계약해지와 중개수수료에 대하여를 마칩니다.